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上週台灣才在慶祝連續2天零確診，但周末（18日）就爆出國軍敦睦艦大量確診感染案例，截至目前為止國軍敦睦艦隊已24人感染新冠肺炎（武漢肺炎）；全台灣10個縣市、90個出沒地點都有敦睦艦隊員的足跡，特別是高雄市影響層面最廣，令高雄房地產業者大喊「高雄本來好好的！」結果因為敦睦建疫情關係，讓苦守的高雄房市氣氛瞬間陷入低迷。

高雄在地龍頭建商京城建設發言人周敬恆提到，即使新冠肺炎疫情爆發後，高雄整體也都呈現相對平靜的狀況，但是敦睦艦的疫情爆發後，整個高雄都呈現很緊張的狀態，目前還沒有聽到銷售現場的反應，但是對於很多高雄人來說，因為敦睦艦隊員出沒在高雄的地點眾多，對於一般人的心情還是造成了一定程度的影響，實際看屋影響的狀況則要觀察接下來的周末假期人潮反應。

京城建設第一季的營運狀況確實也反應周敬恆口中「好好的」，今年第一季營收17.25億元，去年同期僅10.77億元，年增率(YoY)達60.17%。最主要貢獻是美術館區豪宅美術皇居建案光是3月份就貢獻1.6億元營收，而另一個新成屋建案享京城未來3個月還有13億元可持續入帳，因此京城的營收能見度仍高。

隆大董事長陳武聰日前也提到，在新冠肺炎剛爆發時，就已經要求所屬案場對來客減少、成交降低做準備，因為勢必會影響看屋人潮與買房信心，但2月至今各案場都有成交，從5戶到10多戶不等，現在只能更加謹慎面對疫情變化。

因應疫情　建商採「建案動土典禮」增曝光度

從高雄房地產廣告業者端也可以感受對敦睦艦疫情的擔憂，業者提到，因為敦睦艦疫情來的很突然、很可怕，而且人數一直在增加，去過的地方也有90個地點，像是家樂福、COSTCO、百貨公司都有他們的足跡，這對很多人來說都是會讓人很緊張的消息。

業者提到，由於現在無法大規模聚會，因此建商為了要銷售房屋，改用「建案動土典禮」來曝光帶動新聞，像是高雄在地建商達麗建設近期就有動土活動，也陸續有其他業者採取這一個管道來爭取曝光。

3月建物買賣移轉3088戶　較同期衰退近20%

從數據來看，根據高市政府地政局3月建物買賣移轉棟數為3088戶，較2019年3808戶衰退18.9%，但由於去年同期3月份有新建案大量移轉所致，扣除這個因素後，疫情對高雄房市影響估計在10%以內。豪宅部分，根據實價登錄資料，2019年高雄市新成屋均價較高的行政區，分別是前金區每坪單價28.5萬元、鼓山區單價28.2萬元，都較2018年成長。而全台灣最大代銷業者海悅國際今年也重返高雄，並接下166億元的案量，準備在高雄市場大展身手。

根據高雄代銷業者指出，自從疫情爆發後，來現場看屋的人潮確實有減少狀況，但高雄每年大約可成交新屋8000間，但由於前2年高雄房市銷售暢旺，價格也成長了5成，因此目前可售新屋約為4500間。雖然目前受到疫情影響近期銷售比較遲緩，但是高雄剛性自住買盤仍在，估計疫情平穩後，應該可以正常發揮。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

俗話說：「世上唯一不變的事情就是變」，這話一點也不假。今年新冠肺炎疫情肆虐全球，台灣當然未能置身事外。在一開始，多數人認為在疫情未結束之前，剛性需求買盤應該不會受到影響。但根據住展房屋網企研室發現，近期自住的剛需買盤竟然開始縮手，來人量和成交量同步走弱，這種發展完全出乎意料之外。



在大部份情況下，剛性需求買盤最不易受到外部因素干擾；所謂剛性需求，指的是非買房不可、把房子視為必需品的買盤，例如因結婚有購屋成家的族群，而這類族群通常又是「首購族」，也就是人生第一次買房的族群。



剛性需求因為是為了「必需買而買」，所以不管房市景氣好壞，剛性需求始終有一定的成交量。因此，在疫情爆發以來，外界往往認為剛性需求仍在，不太會受到疫情影響，受影響較大的應該是投資型買盤。



但住展房屋網企研室觀察，自3月以來迄今，剛性需求買盤正在縮手，所占比例微幅下降，到了4月仍是如此。但最意外的是，投資型買盤反而微幅的增加。



為何房市會出現如此詭譎的狀況？住展房屋網企研室分析，剛性需求買盤、尤其是首購族購屋意願降低，可能與就業市場不佳有關。首購族之所以敢買房，通常要有穩定工作與薪資收入，他們才會有買房子的勇氣，但若就業市場不佳，裁員、減薪或無薪假的疑慮升高，就會中止或暫緩購屋計畫。



至於投資買盤增加的原因，一來是國內疫情控制得很好，部份投資客開始押寶疫情在短期內結束、且可能出現反彈。二來則是國內利率極低，為了尋求資金停泊或比定存利率更高的報酬，投資人會選擇在此時進場買房子。



住展房屋網企研室表示，由於疫情的不可預測性，現在不管縮手或是積極進場買房子，其實都有部份「對賭」的味道。最後誰賭贏、誰賭輸？可能就決定這一次財富重分配的結果了。

台中市地政局日前舉行「第14期美和庄市地重劃區」未受分配土地現金補償發放作業。地政局表示，土地所有權人重劃後應分配土地面積未達最小分配面積標準二分之一而不能分配土地時，依法應於分配結果公告確定的次日起60日內發給現金補償。「第14期美和庄市地重劃區」於公告期滿後，應領現金補償的土地所有權人數共計1,041人，預計發放總金額1億4,148萬633元。



此次發放作業因應新冠肺炎疫情，於事前提醒土地所有權人現場應全程佩戴口罩、配合入口量測體溫及消毒；在空間動線規劃上，除將發放地點改為地政局1樓外，並規劃單一通道請民眾依序進場核對身分及資料，等候區則依社交安全距離戶外1公尺為間隔單位劃設座位，遵守防疫規範，維護民眾權益。



地政局指出，發放過程均進行人流密度觀測，控制場內人數，在引導人員指示下，民眾進場皆相當配合，現場並設置分組區域進行審查及發放，以快速疏散人流；本次現金補償發給人數計213人次，總金額為5,792萬2853元，發放比率約41%，因故未能到場領取者，仍可於上班時間至市府地政局辦理。

仁德都市計畫自2010年7月16日第二次通盤檢討發布實施迄今已將近十年，為因應縣市合併改制後區域治理空間策略之調整，原計畫內容已做適度調整修正，「變更仁德都市計畫（第三次通盤檢討）案」已經內政部都委會第965次會議審議修正通過，此次通盤檢討重點包含都市計畫範圍縫合、公共設施保留地檢討、義林路爭議路段處理、以及產業發展改善等四大議題。



台南市都發局長莊德樑表示，都市計畫範圍縫合部分，仁德都市計畫東鄰歸仁都市計畫、西接台南市主要計畫、南連高速公路台南交流道附近特定區計畫，除北側之高速公路永康交流道附近特定區計畫尚未完成都市計畫圖重製外，其餘配合已完成的地籍重測成果，將毗鄰都市計畫區邊界範圍未重合之處進行都市計畫縫合處理，以符合實際使用管理需求。



另本次重新檢討解編已無使用需求之機關、市場、人行步道及鐵路用地，總面積約有0.48公頃。此外，本次通檢將全線長約800公尺台糖鐵路用地變更為「廣場用地（兼停車場使用）」。都發局指出，一之5號計畫道路（義林路）於義林十二街至中山路之路段，本次檢討將該爭議路段之路寬縮減為12公尺，並規定兩側建築基地應自計畫道路境界線至少退縮3公尺建築，以預留長期拓寬需求，同時配合未來二之8號東西向計畫道路（義林路256巷）拓寬，以利疏通部分車輛分流至高鐵橋下道路（台39線）。



在產業發展改善部分，仁德滯洪池西側約有20公頃工業區因道路系統不完整，造成工業區土地長期閒置未能開發利用，本次檢討新增一條150公尺長、12公尺寬計畫道路以向西銜接文華路，以提升仁德地區產業發展潛力。另配合經濟發展局滾動式檢討全市性產業發展用地策略、以及未登記工廠聚落用地合法化之規劃，將現況不適合農業發展、配合產業發展政策調整及未登記工廠群聚之農業區，指認為優先發展轉型用地。

高鐵新竹站通車啟用13年，週邊人行環境及道路品質在使用多年後，出現鋪面老舊、視覺凌亂與缺乏無障礙設施等問題，繼去年完成站前高鐵七路的改善，新竹縣政府今年初再爭取到前瞻計畫核定2600萬元，辦理「新竹縣竹北市高鐵周邊人行環境提升及道路品質改善工程」，營造友善、人本、美觀的人行空間，該工程已於2月開工，預計今年９月完工。



工務處長林鶴斯表示，該計畫營建署補助2,106萬元，竹縣府自籌494萬元，施作路段包括復興二路、復興三路二段、嘉豐十一路。工程內容將把原本行人徒步區內的各類型公共設施統一收納至設施帶，同時加強綠美化，並陸續增加人行道之無障礙斜坡道、更換老舊之人行道鋪面、改善路緣斜坡與行人穿越道銜接不良等問題。



此外，重要路口處將規劃行人停等空間，增加行人行走安全。交通部鐵道局等單位經協商後，同意無償借用土地，將原先人行道寬度從原本的2.2M調整為4M，給用路人更舒適的人行空間，解決長期路寬不足之問題。

預售屋因自備款分為定簽開與工程期款，可分期、分年繳款，對許多買方來說，可以減輕繳款負擔，加上周邊若有重大建設，還能在交屋時坐享利多，不過，目前市場建案公設比仍高，而小宅化之下，如何把空間「塞進去」就是關鍵，往往現場樣品屋跟未來落成後的實際屋內空間，恐怕有落差。

看過上百間房子的《房市黑皮書》作者郭鴻屯表示，樣品屋就是營造一種讓你想買的氛圍，以小宅來說，25坪的空間扣掉公設比33%左右，等於室內僅剩16坪，若扣除工作陽台坪數，室內空間要隔2房勢必會有一間是暗房，或衛浴沒開窗。

他指出，通常接待中心會把小宅樣品屋作為「開放式」、「玻璃穿透格間」示意，因為可把樑柱、牆面帶來的視覺狹隘感給消除，是讓買家誤以為小宅空間頗大的「偷坪」作法，這時若首購買家不夠瞭解怎麼看平面圖，並詳細詢問代銷平面圖比例尺，精算實際面寬，便很有可能交屋時才發現跟原本想像的空間有落差。

郭鴻屯也說，有些小宅隔出來的臥室，不能放雙人床，甚至連單人床都只能挑較小的尺度，恐怕連衣櫃、書桌都要傷腦筋怎麼規劃，因此看樣品屋時一定要對照平面圖，再精算每間房間實際空間大小，才能挑到符合需求的房子。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

少子化時代，父母對孩子教育更加重視，由其實額滿學區更需超前佈署、提早卡位，根據台北市教育局公布的2019年度額滿國小、國中額滿學區，也就是俗稱的雙學區，區內交易量前3名依序是明湖國小、敦化國小和麗山國小，其國中學區也是明星學校，相當搶手。

根據實價登錄資料顯示，台北市額滿學校周邊500公尺內的交易量，由明湖國小奪冠，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，明湖國小和國中都是明星學校，臨近的南湖國小這兩年也是滿額國小，學區完整，區內生活機能也相當完整，具備葫洲站、東湖站雙捷運優勢，每坪行情約55萬，奪下交易量冠軍寶座。

交易量排名第2的是敦化國小，交易量共172件，敦化國小是北市最富盛名的明星小學，向來是家長們兵家必爭之地，若非持有學區內建物所有權並設籍，往往需要設籍多年才能搶到入學名額，謝志傑說，敦化學區同樣有雙捷運站優勢，生活機能更加完整，無論是增值性、保值性都不錯，轉手性也相當高。

而第3名的麗山國小，位在捷運西湖站和港墘站之間，鄰近內科園區，吸引不少在內科工作的民眾購屋，與前兩名學區不同的是，麗山國小巷弄內住宅較為單純，適合喜愛寧靜生活的民眾選擇。

石牌國小均價50.1萬最親民

而觀察滿額國中小學住宅平均單價，最難入手的是新生國小，平均單價為89.7萬，最親民的則是石牌國小，單價僅約50.1萬，兩間學校周邊住宅價差將近40萬，謝志傑表示，新生國小除了本身是明星學校外，一旁的金華國中更是一位難求，兩所學校緊鄰大安森林公園，是台北市精華地段，成為房價最高的明星學區。

北投區的石牌國小，雖位在蛋白區，但也具備捷運站、商圈優勢，還有北投運動中心、榮總等機能，平均50.1萬單價相當親民，未來還有北士科園區將進駐，可說是CP值最高的滿額學區生活圈。

謝志傑提醒，學區劃分並非單純以距離遠近為標準，而是考量學校發展、通學安全、各校容量等因素進行劃分，因此，家長在購買學區宅時須特別留意住宅所屬的學區。除此之外，還需注意取得所有權狀及設籍的時間，因分發優先順序以設籍時間為依據，所以若是熱門的額滿學校，所需的設籍時間也就越長，建議家長們可以趁房價盤整階段超前部署，才不會錯失良機。

新北市政府近日宣布將在下個月7日舉行四大區域標售案，共計13筆土地，總底價達8.9億元，面積總計2,410坪，除了金山地區以外，另釋出機場捷運線串聯新莊北側、二重及林口等三大開發區土地，13筆標的皆為住宅用地，標售底單價最高的為「新莊北側知識產業園區」，每坪落在83萬元。

新北市地政局表示，本次標售區域是由機場捷運線串聯新莊北側、二重及林口等三大開發區，可聯通台北市及新北市，滿足通勤、遊憩及產業需求，未來商機與發展可期。

而標售清冊中的13筆土地皆為住宅用地，其中「新莊北側知識產業園區」釋出1筆住宅區土地，價格約落在每坪83萬；「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區」釋出5筆住宅區，價格每坪約為41萬元~59萬元；「林口新市鎮第三期(三、四區)市地重劃區」釋出4筆住宅區，底價每坪20萬元~42萬元。另外「金山地區市地重劃區」鄰近金山老街，透過都市計畫劃設公園、綠地及停車場等公共設施，共釋出3筆住宅區土地。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，此次推出標售土地中，上新莊、林口重劃區，以及二重疏洪道都是相當知名的重劃區，較值得注意的是過去長期被視為賣壓沉重的上新莊，化成路一帶較近頭前重劃區，不同於副都心的高總價區塊，價格相較親民，且當地餘屋量能逐步走降，地方建設也添利多，如商場進駐、環狀線輔助機捷不足之處，得標業者應可嘗區域房市回溫甜頭。

相較之下，陳炳辰認為，林口重劃區因機捷難解塞車之苦，加上不少新案高價宅餘屋仍多，生活機能相較不足，若續走高價建案風格，都會讓再進場的建商還有一段辛苦路要走。而二重疏洪道區塊現況則稍顯偏僻，雖有捷運站點開通，居住便利性仍不高，未來發展得視房市情況而定，搭上全面回溫順風車較有利可圖。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行上個月大動作降息1碼，且自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題，業者統計央行五波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現，降息後1年的買賣移轉棟數大多成長，尤其是SARS發生後隔年突破40萬棟最驚人，不過2015~2016年共降息2碼，2017年移轉棟數僅小幅回升，未能突破降息前1年的30萬大關。

綜觀過去5波降息，2000年~2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，到2002年再降一波，平均房貸利率約4.40%，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到發生SARS的2003年也持續量增，SARS隔年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，之後2008年發生金融海嘯故交易量縮，當時平均房貸利率約2.53%已處低水位，2015年~2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2%，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年復甦，但買賣移轉棟數也未創新高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，在央行這次大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，加上房價高掛，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣並未明顯拉抬，房價在過去二十年翻倍成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率再探低，購屋仍屬不易，另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，這次降息受到廣泛關注，除幅度不小，政府對自用住宅貸款1000萬以下透過公股的個案再降加碼降息半年，掀起廣泛討論，而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，除自用型低總價外，也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。

想趁武漢肺炎（COVID-19、新冠肺炎）撿便宜買房，但屋主售屋意願卻大減，買賣雙方彷彿處於「平行時空」超難搓合。根據國泰金控發布2020年4月國民經濟信心調查結果指出，政府因推出刺激政策使景氣展望跌勢趨緩，然大額消費與房地產市況仍趨保守，其中，屋主賣房意願指數也降低至負57.5，比3月的負46.8明顯擴大。

根據該調查指出，近期全球各國與台灣政府積極推出各項刺激政策以緩和疫情負面衝擊，民眾對2020年台灣經濟成長率的平均預期值下降至2.1%在房地產部分，57.8%認為現在不是買房時機，而認為現在不是賣房時機則高達71.7％。

若換算成指數，買房意願指數呈現正成長，賣房意願則擴大負成長，也就是「買方愈來愈想買，但賣方不想賣」。屋比房屋總監陳傑鳴分析，因有SARS後房價大漲與超低利率下房價走高的的歷史經驗影響，即便疫情來勢洶洶，但目前因國內房疫成效佳，近期民眾進場意願似乎已開始攀高，但屋主賣屋意願卻開始下滑、急售意願降低，顯見民眾對房市並不完全看淡。

陳傑鳴指出，目前新冠肺炎疫情讓世界各國普遍複製了2008年的「貨幣政策」與「財政政策」，甚至加碼幅度還更勝當時，以目前各國貨幣政策來說，除採取降息、加強挹注市場流動性、加強換匯機制外，目前幾乎逼近0的利率水準，估計將有助於將資金逼入市場，未來疫情若能快速緩和，將有機會造成房價因資金簇擁而上揚。

他表示，目前台灣的房貸降息、租屋補貼等，預計也將使得房市獲得支撐，即便目前房價因肺炎疫情影響，略有回檔，但只要疫情沒大爆發，房價回檔空間預期將相當有限。

去年全台建物買賣移轉棟數首度突破30萬大關，創5年新高，中華民國不動產聯盟總會2019年底推估，2011年奢侈稅上路，因稅制遞延的購屋需求共有約50.8萬棟，假設扣除掉約4成的投資需求，也就是仍有6成、近30.5萬棟的潛在剛性購屋需求尚未出籠。換句話說，仍有不少遞延性剛性買方，期待能在這波疫情買到便宜，順利成家。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】