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建商價格放軟了？住展今（7）日公布4月北台灣新建案市調結果，包括預售屋推案量、來人與成交組數三項市況齊揚，不過議價率則下滑。住展雜誌研發長何世昌表示，由於部分舊建案議價空間微幅上升，吸引了民眾出手買房，買氣也隨之小幅回升。

329檔下半場　建商推案趕進度

4月預售屋建案推案量達6百餘億元，案量達15億元以上的預售指標案有台北市的信義「宏築信義」與「達欣・信義文華」、士林「士林一品」；新北市的板橋「麗寶北歐莊園－瑞典月灣」、土城「家泰明心」、新莊「副都新庄」與「築億築藝」、三重「河家歡」、土城「家泰明心」、泰山「明日城2」、八里「合嘉快意人生」。

桃園市中壢「日勝新京站」、龜山「新A7」；新竹市東區「美麗華大方」；新竹縣的竹北「豐謙Vita」與「優創客」等建案。

4月新釋出的成屋供給戶數接近7百戶，與3月水準相當，單一案量達15億以上的指標案則有新北市新店「璞御」、三重「喜福匯NO.5」與「捷仕堡ＩＩ」等建案。

何世昌指出，由於4月份國內疫情趨緩之故，今年房市329檔期在3月份上半場推案平淡，到了4月下半場推案量能湧現，推案潮將延續到520檔期。雖然推案量變多，但業者的銷售信心卻沒有上升的跡象，釋出的報紙廣告量不足0.5萬批。

價格好談　買方趁機進場

在4月來人組數與成交組數方面，住展追蹤的指標建案平均來人組數回升至21.1組／週，較3月（18.9組／週）成長2.2組／週。另，4月成交組數則約為1.9組／週，較3月（1.6組／週）增加0.3組。北台灣新建案市況在4月前二週，大抵延續3月份疲弱走勢，買氣比較清淡，到了4月最後二週來人與成交逐漸好轉。

何世昌分析，4月份市況上揚的關鍵，其中一部份與首度開賣的建案量較多有關，因初登場的建案新鮮度較高，且建案開賣前普遍接受客戶預約，所以公開時能夠有效挹注成交量。另一部份，則與業者價格放軟有關；由於特定建商與銷售一段時間的建案，成交價格已經沒那麼堅持，買方比較能談到好價格，因此提高買方出手意願。

市場詭譎　後市仍難料

何世昌表示，雖然4月份推案量上升，市況也同步走揚，但仍有一些面向值得注意。首先，剛性需求並未如預期堅不可摧，反而持續萎縮，尤其是4月首購市場進一步下滑，雖然下滑幅度不大，但首購市場警示燈已亮，小宅建案近期買氣並不如預期。

推估其原因，應該是跟近期就業市場表現不佳息息相關；當首購族對就業或轉職有所疑慮時，會比較不敢出手買房。另一部份，或許與首購產品單價普遍偏貴脫不了關係。

雖然剛性需求意外縮手，但投資置產需求卻在增加，似乎不受疫情影響。推測其背後因素，可能是市場資金過剩而利率又極低，借貸的資金成本不高，投資人轉進房地產的意願升高。

何世昌進一步指出，近期市場上買方「撿便宜」的心態濃厚，未來市況表現與建商讓利與否息息相關；雖然4月有些建案暫時讓利，但是否會形成降價風潮似乎還很難說，恐怕要再拉長時間觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

4月建案市況銷售如何？小宅買氣竟不如預期，而投資客反倒趁降息、史上低利率浪潮進場。住展雜誌發布代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，2020年4月總分為31分，分數已連續兩個月上揚，但仍為「藍燈」，由於部份舊建案議價空間稍微擴大，吸引民眾出手買房，房市買氣小幅回溫，風向球也慢慢往「黃藍燈」挺進。

根據住展市調，由於4月國內疫情趨緩，今年房市329檔期在3月上半場推案平淡，到了4月下半場推案量能湧現，推案潮將延續到520檔期；北台灣新建案市況在4月前二週，大抵延續3月疲弱走勢，買氣比較清淡，到了4月最後二週來人與成交逐漸好轉。

住展雜誌研發長何世昌分析，4月市況上揚的關鍵，其中一部份與首度開賣的建案量較多有關，因初登場的建案新鮮度較高，且建案開賣前普遍接受客戶預約，所以公開時能夠有效挹注成交量。

他表示，另一部份，則與業者價格放軟有關，由於特定建商與銷售一段時間的建案，成交價格已經沒那麼堅持，買方比較能談到好價格，因此提高買方出手意願，不過整體而言，「市場詭譎，後市仍難料」。

首先，剛性需求並未如預期堅不可摧，反而持續萎縮，小宅建案近期買氣並不如預期，推估跟近期就業市場表現不佳息息相關，當首購族對就業或轉職有所疑慮時，會比較不敢出手買房；另一方面，或許與首購產品單價普遍偏貴脫不了關係。

雖然剛性需求意外縮手，但投資置產需求卻在增加，似乎不受疫情影響，推測其背後因素，可能是市場資金過剩而利率又極低，借貸的資金成本不高，投資人轉進房地產的意願升高。

何世昌進一步指出，近期市場上買方「撿便宜」的心態濃厚，未來市況表現與建商讓利與否息息相關；雖然4月有些建案暫時讓利，但是否會形成降價風潮似乎還很難說，恐怕要再拉長時間觀察。

天時地利不動產總經理張欣民則說，由於4月國內疫情趨緩，雖然六都買賣移轉棟數衰退，而預料5月反映兩個月前的交易狀況，買賣移轉棟數也可能呈現萎縮，但6月若疫情沒有持續嚴重下去，預料成交量會回升。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

自備款準備好了，卻在台北市找半年沒房可買？屋比房屋總監陳傑鳴分享，近日有一對年約32～34歲的情侶客戶分享，兩人22歲左右開始，在台北共同打拚10年，半年前存到300萬元準備買房成家，結果找到現在，依舊「找嘸厝湯買」，只能望屋興嘆。

陳傑鳴說，情侶想找間大樓、2房室內坪數約20坪上下、靠近捷運，總價約1,200萬的房子，近半年透過不少房仲協尋，雖然有部分符合預算的房子，但屋況實在相當糟糕，甚至還有部分業者表明條件相當棘手、難度過高，讓這對情侶半年下來身心俱疲。

為什麼會這麼難找？根據內政部統計資料顯示，台北市房價所得比為13.73，也就是需要不吃不喝13.73年才能買屋，而且台北的貸款負擔率還高達56.28％，等於家裡一半收入都要拿去繳房貸。

陳傑鳴表示，目前北市住宅待售物件約2萬3千多件，符合總價1,200萬內的2房、大樓的產品只有211件，找到合適房子的機率不到百分之一，甚至除離捷運較遠或是室內坪數太小的房型，符合情侶購屋需求的可能連百件都不到，也難怪連房仲都苦惱。

他指出，台北市房屋單價每坪至少60萬起跳，許多捷運站附近的房子或是新屋，房價更高、破百萬的比比皆是，想買間市中心、室內20坪的房子，預算至少要2,000萬以上，而郊區也要1,500萬。

倘若情侶持續鎖定台北市同樣條件，以目前房價而言，至少也要再打拚10年，才有機會買到，前提是房價不能再漲，但又談何容易？建議購屋者不妨將條件略為放寬，運用房屋比價網站搜尋物件。

此外，將目光轉移至中山、北投、萬華、內湖等產品多元、房價較低的區域找尋，方能較有機會找到適合的物件，同時搭配銀行「寬限期」或是「長年期房貸」等方案，適度降低每月的負擔，相信要在北市一圓成家夢仍有機會。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市店面市場空置率增加，投報下降，不少店面投資人轉向新北尋寶，今年前兩月就有兩筆破億店面交易，板橋文化路二段，新埔站附近，四層樓近百坪透店交易，1億1668萬，目前由房仲門市承租；而新店中興路二段，「台灣科技總部」商辦1樓，總價高達2億7465萬，創實價以來新店最高總店面，而店面目前由台灣企銀承租。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，店面投資人不僅看租金投報，也重轉手增值空間，因此過去財力豐厚的買家多半偏好北市觀光商圈的金店面，不過近年在觀光業趨緩，商圈不振，店面租金投報下調的情況下，反倒讓區域成熟商圈穩定收租型的店面崛起，新北商圈店面，雖然增值較慢，但因不受國際觀光客源影響，商圈人流穩定，店面空置率低，投報佳，因此逐漸讓店面投資人捨台北，取新北，中長期投資。

台灣房屋板橋特許加盟店店東賴玉枝表示，文化路二段近新埔站，機能完整，交通方便，匯集消費人口，而透天店面一樓可做店面，樓上可當辦公室，外牆還能做廣告，出租效益佳，在板橋釋出有限，加上附近的新成屋及預售屋拉抬土地價格，因此透店身價不錯，目前租金行情約為20萬，換算投報率落在2~2.2%之間，吸引長期持有者進場。

觀光不振疫情封關　新北大樓店面成新寵

觀察2019年的新北破億店面，全年僅５筆，且總價都僅在１億元左右，其中有兩筆在新店，中興路三段，「京澄檜道」一樓，目前由直銷品牌美樂家承租；捷運七張站旁，「環遊市西華館」1樓店面，總價1億200萬，目前出租給全家超商。新莊中和街一筆大樓三層樓三角窗店面去年10月交易，153.8坪，1億100萬，目前高雄知名的正忠排骨飯開設新莊分店。另外有一筆在林口文化路二段，「九揚香賓」，雄獅旅遊承租；一筆是板橋合宜宅日勝幸福站一樓店面，全聯超市已進駐。

張旭嵐表示，從去年到今年的７筆破億店面交易，除了一間為透天店面，其餘都是大樓一樓店面產品，看重的就是商辦大樓或住宅社區自帶的人流，具穩定消費力，且新北高總店面交易多半坪數超過百坪，吸引民生消費型的連鎖品牌在新北各區展店規劃，不僅付租能力高，租期也長，也讓房東可以長期安穩收租。　









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北環狀線自2020年1月31日起正式通車，據新北市政府捷運工程局及台北大眾捷運股份有限公司統計，平均每日約有5萬人次搭乘，並已於2月底累積運量超過150萬人次，其中位於板橋區內的板新、板橋及新埔民生等3站，因位處環狀線核心且與捷運板南線交會，預計能帶來不少人潮。新北市板橋地政事務所為使民眾更加了解轄區內環狀線周遭不動產租賃市場的交易情形，特別統計近4年上開3站周遭500公尺實價登錄租賃資料，並帶領民眾從中一探究竟。

根據實價登錄資料顯示，板橋區內3站近4年來租賃件數約469件，用途為商業使用的「店面」及「商辦」分別為73件及30件，占整體比例為16％及6％，平均租金單價為每坪2,336元及1,197元，且皆以鄰近「板橋站」的租金最高，分別為每坪2,515元及1,252元，分析板橋站位處交通樞紐位置，除緊鄰高鐵、台鐵外，並可與捷運板南線相互轉乘，車站周邊商場發展成熟，人潮相對聚集，促使商業租金行情較高。

而用途為住宅使用方面，依房型來看，最受租屋族青睞的是「套房」型態，占整體比例為34％，2房及3房則分別為12％及15％，平均租金總額為20,047元、26,120元及37,384元，其中套房產品多為鄰近「新埔民生站」之物件，分析該站周圍住宅稠密，生活機能優良，加上大眾運輸網絡發達，租屋需求強勁，因此平均租金總額達21,778元，為3站之首；而2房及3房產品因區內3站居住環境完善，符合家庭生活需求，故該類物件平均分布於3站周邊，2房平均租金總額為22,765元至29,909元，3房平均租金總額則為32,733元至39,440元。

全台租屋需求約佔人口總數八分之一，房屋租賃與民眾生活息息相關，但租賃事務管理繁瑣且其衍生糾紛處理不易，為杜絕租賃市場亂象，確保租賃雙方權益，政府已於2018年6月施行「租賃住宅市場發展及管理條例」，藉由導入專業服務、建立證照制度等措施鼓勵個人房東透過專業代管或包租服務釋出租賃房屋，共創房東、房客及租賃產業3贏局面，並期望有效健全整體住宅租賃市場。如想更進一步瞭解包租代管及實價登錄相關資訊可至新北政府地政局網站「租賃住宅服務專區」及新北不動產愛連網查詢。

新北市新泰塭仔圳市地重劃計畫書2020年5月4日經內政部預審決議修正後通過，將續由新北市政府辦理都市計畫發布作業，最快於2020年6月正式啟動市地重劃作業。

地政局局長康秋桂表示，塭仔圳都市計畫業經審竣，市地重劃計畫書4日亦由內政部預審決議修正後通過，都市計畫倘於2020年5月順利發布實施，中正路以北的第一區市地重劃計畫書即可於6月公告，8月公告地上物拆遷補償費，中正路以南第二區12月公告重劃計畫書，2021年2月公告地上物拆遷補償費，考量區內建物及工廠密集，市府特別規劃本區地上物自動搬遷期限為1年，除給予充足的搬遷時間，市府亦提供相關工廠拆搬及勞工轉職等輔導措施，搬遷期限屆滿後市府將進行強拆，所以呼籲區內民眾務必配合於期限內搬遷完畢。

 

康秋桂局長進一步表示，為加速重劃作業，地政局已同步辦理地上物拆遷查估及工程規劃設計作業，展現市府拚防疫也拚市政之決心。本重劃開發完成後，不僅可解決區內公安頻傳、環境汙染及公設不足的問題，更結合貴子坑溪與周邊公園營造景觀休閒帶，使防災、景觀、生態共存，大幅改善塭仔圳地區生活品質。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市億級店面正夯？據實價登錄，今年1、2月連續兩個月出現破億店面交易，房仲業者指出，近年商圈衰退引爆空店潮，不少店面價格修正不少，加上今年武漢肺炎（COVID-19、新冠肺炎）衝擊，不少人趁勢撿便宜造成交易盛況。

據實價登錄，統計2019年3月～2020年2月，新北市一共有7筆破億店面交易，包括新店3筆、板橋2筆，以及新莊、林口各1筆；而最新公布的板橋路文化路二段、新埔站附近，4層樓近百坪透店交易，總價約1.16億元，目前由全國不動產的房仲門市承租。

屋比房屋總經理葉國華表示，肺炎疫情短期難解，對於國內觀光及店面零售市場衝擊很大，今年全台店面市場前景並不樂觀，有機會加速探底，待租與待售量增、租金與交易價格走跌都是可以預見的結果。

不過，因這幾年店面利空不斷，甚至不少商圈引發「空店潮」，交易價格與租金都已較高點有2～3成以上的修正，估計在這疫情衝擊下，店面市場有機會進入最後的恐慌探底階段，未來也將有機會出現一波反彈。

而億元店面交易量增，推測可能就是長線置產族趁這波肺炎大利空，進場挑精揀瘦，挑選精華店面搶便宜。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，投資店面雖然首重投報率、增值空間，但近年全國不少區域觀光業、商圈不振，新北市商圈人流卻相對穩定、空置率低、投報率佳，且不受觀光客影響，不少台北市投資人都轉向新北市採取中、長期投資策略。

此外，從去年到今年的7筆破億店面交易，除了一間為透天店面，其餘都是大樓一樓店面產品，看重的就是商辦大樓或住宅社區自帶的人流，具穩定消費力，且新北高總店面交易多半坪數超過百坪，吸引民生消費型的連鎖品牌在新北各區展店規劃，不僅付租能力高，租期也長，也讓房東可以長期安穩收租。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

最近一期(2020年1月)實價登錄交易件數816件，較2019年12月減少28.92％，交易總額為191.72億元，較2019年12月減少31.10％；住宅價格指數104.47，較2019年12月微升0.32％。2019年第4季12行政區住宅價格季指數，9區上漲，3區下跌，松山區上漲1.91％漲幅最高。

1月實價登錄交易量較2019年12月減少28.92％，交易總額減少31.10％

 

2020年1月實價登錄量價動態，全市交易量共816件，較2019年12月1,148件減少332件，減幅28.92％；交易總額為191.72億元，較2019年12月278.26億元減少86.54億元，減幅31.10％。(詳表1)

1月全市住宅、大樓續揚，公寓續跌，小宅轉升

 

2020年1月全市住宅價格指數104.47，較2019年12月104.14微升0.32％，較2019年同期100.07上升4.40％；標準住宅總價1,655萬元，標準住宅單價每坪52.71萬元。

 

樓住宅價格指數103.32，較2019年12月102.32上升0.98％；公寓住宅價格指數103.07，較2019年12月103.60下降0.51％；小宅住宅價格指數100.75，較2019年12月99.66上升1.09％。(詳表2)

1月全市住宅、大樓價格月線、季線、半年線皆續揚；公寓月線續跌，季線漲幅趨緩；小宅月線、季線、半年線由跌轉升。

 

2019年第4季12行政區住宅價格季指數9區上漲，3區下跌

 

最近一期(2019年第4季)12行政區季指數，相較上季有9行政區上漲，3行政區下跌，漲幅最高為松山區1.91％，跌幅最深為大同區-0.84％；相較2019年同期有9行政區上漲，3行政區下跌，漲幅最高為大安區4.51％，跌幅最深為信義區-1.06％。(詳表3)

台南市南區近期交易量不受新冠肺炎疫情衝擊，專家分析，南區屬於舊市區，但房價相較東區、中西區等地親民，尤其區內不少屋齡20多年的電梯國宅，3房總價僅約550萬至650萬，購屋門檻不高，更是其他地區較少有的產品類型。

台南市地政局公布4月交易移轉棟數，受疫情影響，全市移轉棟數的年增率、月增率都是負成長，但南區今年4月交易移轉棟數149件，與去年同期相較，年增率達17%，與今年3月相較，月增率也有8%。

「南區算是舊市區裡，總價比較低，也就是購屋門檻比較低的區塊。」信義房屋金華店店長張榮指出，南區生活機能不錯，但僅靠近中西區、安平區的房價比較高，主因是早期多國宅，東南端又有機場、西側有工業區的緣故。

不過，隨著國宅已過轉手限制的年限，張榮說，目前南區新興路兩側、大林路與大同路一帶，都有許多國宅社區，例如大林路、大同路的「大林國宅」，位置處於東區和南區交界，戶數多達1000、2000多戶。而這些電梯國宅屋齡多半20餘年，3房加上車位總價550萬至650萬即可入手，這在其他區域是較少見到的產品，頗受青睞。

除此之外，張榮也說，南區有不少屋齡較老的公寓，總價只要200至300萬；至於原本是空軍用地的「水交社重劃區」，千萬內可以買到3房平面車位產品，總價帶落在800萬至1000萬；透天厝部分，南區一般的行情約800至1500萬，若屋齡較老、沒有車庫，總價更低，約500至600萬。由於整體房價頗為親民，成為南區仍能在疫情期間，維持穩定交易量的原因。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

一坪租金要價破4千元！實價揭露，台北市今年3月出現第一筆實價租金單價破4千元案例，台灣地標101大樓39樓，以一坪4,148元月租金成交。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從該筆交易可發現，即使3月疫情逐步發酵，但仍有高價的辦公室租賃個案成交。

曾敬德指出，北市精華區辦公室大面積租賃供給有限，所剩大面積空間不多，難以滿足大型企業整合內部聯合辦公之需，信義世貿商圈租金上揚趨勢仍未改變，目前空置率下降至2％以下來到1.84％，再加上近期許多老舊辦公大樓都更改建，供給減少有利北市辦公租金持續走揚。

此外，信義計劃區內的指標A辦大樓，包括101、南山廣場與國泰置地等，每坪4千元租金已經是相當普遍，同時區域內近期兩次的地上權標售案，也都吸引壽險業者投標，顯見區域內的辦公室租賃市場長期仍被看好。

101大樓此次成交的39樓的租賃案面積較大，實價揭露成交552.2坪，月租金229萬元，每坪單價為4,148元，成交單價是近年以來的第三高價。商用市場雖然也受到疫情影響干擾，不過辦公、廠辦及工業地產，受惠於台商回流以及分流辦公政策，以及物流需求拉升等因素，相對受疫情衝擊的程度相對較小。

展望2020第二季商用不動產，隨著商辦大樓交易持續熱絡，租金行情水漲船高，加上政府積極推動老舊建築都更，讓一些老舊辦公大樓開始有所動作，包括位於敦北民生商圈的國泰寰宇大樓以及敦南商圈的敦南金融大樓，預計在Q2拆除，兩棟大樓將改建成20層樓以上的新辦公大樓，未來將有一波因都更大樓改建的新商辦大樓量體釋出。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】